기타일반재산 물건과 임장의 중요성

기타일반재산은 말소기준 권리가 없다

61회 유찰된 공매 물건

경상남도 사천시 사남면 초전리 278-1 초전메트로빌 다세대주택이 공매로 올라왔다. 유찰 횟수를 보면 61회나 되고 6억 5천만 원에서 4억 1천만 원까지 떨어진 상태다. 자산구분에 기타일반재산으로 되어있는데 여기에는 신탁공매 물건과 이용기관물건 또는 공공기관 물건이 있다. 집행기관이 도봉새마을금고로 이용기관 물건이다. 해당 공고 보기를 클릭하니 어떠한 내용도 없다. 압류재산 공매 진행에는 말소기준 권리가 있지만 기타일반재산에는 말소기준 권리가 없기 때문에 권리분석에 어려움이 있다. 결국 발품을 팔 수밖에 없다.

공고문 전문

 

유치권과 발품의 중요성

경매 공매 초보자라도 분명히 이 물건이 문제가 있음을 감지할 수 있다. 검색결과 사진 한 장에는 유치권 행사 중이라고 라카 칠 되어있는 컨테이너 박스가 건물 옆에 놓아져 있다. 유치는 맡을 수 있는 권리를 뜻하고 유치권을 행사한다는 뜻은 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 점유할 수 있다는 뜻이다. 유치권은 소유권자가 바뀌더라도 유효하기때문에 이물 건을 낙찰받았다면 꽤 곤란한 상황에 놓이게 될 것이다. 사실 유치권은 신고만으로 가능한데 방법이 쉬워서 허위일 가능성도 높다. 하지만 권리 분석을 통하여 진실 여부를 확인할 방법이 없어서 주변 부동산이나 관계자로부터 알 수밖에 없다.

 

한편 유치권이 성립되기 위해서는 적법하게 물건을 점유해야 하고 언제든지 채권을 행사할 수 있어야 하며 유치권을 행사하지 않겠다는 특약을 한 사실이 없어야 한다. 유치권 행사 후로 점유했다고 보이기 위해서는 이 부동산에 자물쇠를 거는 등 출입 통제와 지속적으로 이 사실을 알려야 하는데 그렇지 않다면 인정되지 않을 수 있기 때문에 이 점을 공략하여 문제 해결할 수도 있다.